7413 sayılı Hakimler ve Savcılar Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun
28.06.2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7413 sayılı Hakimler ve Savcılar Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 11’inci maddesi ile; 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60’ıncı maddesinin ilk fıkrasının üç numaralı bendi değişmiştir.
İşbu değişim ile noterlerin, taşınmaz satış vaadi sözleşme yapmak yetkisi ile gayrimenkul satış sözleşmesi yapabilmesi sağlanmıştır. Bu yazımızda Gayrimenkul satış sözleşmesinin hukuki niteliği, şekil/sıhhat şartları ve satış esnasında noterlerin görevleri ele alınmıştır.
Gayrimenkul Satış Sözleşmesi
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704’üncü maddesi, taşınmaz kavramı ve taşınmaz mülkiyeti konusunu düzenlemiştir. İlgili kanun hükmü uyarınca taşınmaz; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfalara yazılan bağımsız ve süreli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne yazılan bağımsız bölümlerdir.
Bu doğrultuda, Gayrimenkul Satış Sözleşmesi’nin konusu ise Kanunda sayılmış olan taşınmazlar oluşturacaktır.
Gayrimenkul Satış Sözleşmesi, alıcı ile satıcı arasında akdedilen, satıcıya gayrimenkulün mülkiyetini devretme, alıcıya devire karşılık belirli bir bedel ödeme borcunu yükleyen, iki taraflı, iki tarafa borç yükleyen ve resmi şekil şartına tâbi olan sözleşmelerdir. Borçlar Kanunu’nun 12’nci maddesi gereğince “Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir.” Ancak kanun koyucu, gayrimenkul satış sözleşmesi açısından bir istisnai hüküm koymuş ve bu sözleşmelerin resmi şekilde düzenlenmesi sonucunda geçerli sayılabileceğini hüküm altına almıştır. Türk Medeni Kanunu’nun 706’ncı maddesi uyarınca; “taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”
Kanun Koyucunun madde hükmünde yer alan “resmi şekil” ifadesinden; sözleşmeyi düzenleme işlemi için resmi sıfat taşıyan kimsenin işleme dahil olması anlaşılmalıdır. Bu kişi, tapu müdürü yahut sulh hâkimi olabilir. Şekil şartının yerine getirilmemesi durumunda geçerli bir satış sözleşmesinden bahsetmek mümkün değildir.
28.06.2022 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7413 Hâkimler ve Savcılar Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Daire Kanun’un 11’inci maddesi ile; 1512 Noterlik Kanunu’nun 60’ıncı maddesinin ilk fıkrasının üç numaralı bendi değiştirilmiştir.
Noterlerin genel olarak yapacakları işler başlıklı 60’ıncı maddenin 3 numaralı bendi;
“Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi halinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak.” hükmünü amirdir.
Bu düzenleme ile birlikte, taşınmaz satış sözleşmesi, yalnızca 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26’ıncı maddesi hükmü uyarınca tapu müdürlükleri tarafından değil noterler tarafından da yapılabilecektir.
Noterliklere yapılacak olan taşınmaz satış başvurusu üzerine noter tarafından başvuru belgesi düzenlenecek, taşınmaz üzerindeki her türlü dikkate alınacak ve taşınmaz satışı ile ilgili diğer kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul esaslar gözetilecektir. İşlemlerin hızlı gerçekleşmesi için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce tapu kayıt örneği ve diğer belgeler tapu bilişim sistemi vasıtası ile paylaşılacaktır. Başvuru sırasında eksik olan evraklar/hususlar sistem üzerinden talep edilecek ve eksiklikler tapu müdürlüğü tarafından giderilecektir.
Nihai olarak, hak sahibinin belirlenmesine ve taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun (emlak vergisi borcunun mevcudiyeti, terkin edilmeyen ipotek, zorunlu deprem sigortasının mevcudiyeti, aile konutu şerhi, mahkeme kararı ile ihtiyati tedbir vb.) bulunmadığının tespitine müteakip taşınmaz satış sözleşmesi noter tarafından bizzat yapılacaktır.